Wer eine Wohnung oder ein Haus verkaufen oder vermieten möchte, sollte die Wohnfläche der Immobilie ordnungsgemäß ermitteln. Für die Berechnung der Wohnfläche können zwei Methoden verwendet werden: die Wohnflächen-Verordnung (WoFl-VO) oder die DIN277. Wir erklären, wie die Verfahren funktionen, welche Unterschiede es gibt und wann welche Methode zum Einsatz kommt.
Die Wohnflächen-Verordnung (Link zum Gesetzestext) bestimmt, welche Flächen einer Wohnung oder eines Hauses als Wohnfläche anzusehen sind und wie diese Fläche ermittelt wird. Denn nicht jeder Raum bzw. jede Fläche einer Wohnung zählen zur Wohnfläche. Gemäß WoFl-VO zählen zum Beispiel Keller- und Abstellräume, Garage und Treppen nicht zur Wohnfläche. Bestimmte Flächen werden außerdem nur anteilig zur Wohnfläche hinzugerechnet. Das gilt für Außenbereiche wie Terrasse, Balkone und (unbeheizte) Wintergärten sowie Flächen unter Dachschrägen.
Flächen unter Dachschrägen zählen oft nur anteilig oder gar nicht
In der Regel werden die als Wohnfläche zählenden Räume wie folgt in die Berechnung einbezogen:
- Flächen von Wohnräumen mit einer lichten Raumhöhe von mindestens 2,00 m zu 100%
- Flächen in Wohnräumen mit einer lichten Raumhöhe von 1,00 bis 2,00 m zu 50% (z.B. unter Dachschrägen)
- Flächen im Außenbereich zu 25-50% (Terrassen, Balkone, Wintergärten)
Das bedeutet, dass Flächen in Wohnräumen mit einer lichten Raumhöhe von weniger als 1,00 m bei der Ermittlung der Wohnfläche außen vor gelassen werden müssen. Sie zählen gemäß WoFl-VO nicht als Wohnfläche. Solche Fälle finden sich in Dachgeschossen mit einem niedrigen Drempel.
DIN277 als Alternative zur Wohnflächen-Verordnung
Eine Alternative zur Ermittlung der Wohnfläche mithilfe der WoFl-VO stellt die DIN277 dar. Diese Vorschrift findet zunehmend Anwendung bei der Beantragung von Immobiliendarlehen. Denn die Berechnung einer Wohnfläche mit der DIN277 ist oftmals leichter durchzuführen. Wichtig zu wissen: Die Wohnflächen können nicht verglichen werden und lassen sich in der Regel nicht voneinander ableiten. Es sind zwei grundsätzlich unterschiedliche Berechnungsverfahren.
Für die DIN-Norm wird zunächst von der Brutto-Grundfläche der Immobilie ausgegangen. Im ersten Schritt werden von der Brutto-Grundfläche die Konstruktionsflächen wie Pfeiler, Schornsteine, Schächte etc. abgezogen. Diesen bereinigten Wert nennt man Netto-Grundfläche. Diese Fläche wird bei Wohnräumen in der Regel in drei Nutzungsarten aufgeteilt, und zwar in Nutz-, Verkehrs- und Technikflächen.
Die wichtigsten Unterschiede zur WoFl-VO sind, dass bei dieser Berechnung Kellerräume, Dachböden, Loggien und Balkone zu 100 Prozent in die Berechnung einfließen, ebenso wie Flächen mit einer lichten Raumhöhe von weniger als 2,00 m. Es ist naheliegend, dass sich auf Basis der DIN277 in der Regel eine größere Wohnfläche ergibt.
Korrektes Aufmaß ist Voraussetzung für Ermittlung der Wohnfläche
Grundlage für eine korrekte Wohnflächenberechnung ist ein ordnungsgemäßes Aufmaß der Immobilie. Denn Messfehler schlagen sich direkt in falschen Wohnflächen nieder und können beim Verkauf oder der Vermietung von Wohnungen und Häusern zu finanziellen Ansprüchen von Käufer oder Mietern führen. Wir führen die Ermittlung von Wohnflächen oder Aufmaße für Sie schnell, professionell und kostengünstig durch. Sprechen Sie uns gerne an.
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