Wer plant eine Wohnung oder ein Wohnhaus von privat zu verkaufen, sollte zu Beginn den Wert der Immobilie ermitteln. Klassischerweise erfolgt die Ermittlung dieses Verkehrswerts durch einen lokal erfahrenen Makler oder einen Immobiliengutachter. Die Kosten für ein Gutachten betragen jedoch einige Tausend Euro. Und wer von privat verkauft, möchte vermutlich auch nicht die Dienste eines Maklers in Anspruch nehmen. Wir bieten daher kostengünstig Wertermittlungen von Immobilien für private Verkäufer an.
Wertermittlung typischerweise durch Sachwertverfahren
Bei privaten und selbst genutzten Wohnimmobilien wird der Verkehrswert typischerweise durch das sogenannte Sachwertverfahren ermittelt. Alternativen sind das Ertrags- und Vergleichswertverfahren. Beim Sachwertverfahren erfolgt die Ermittlung des Werts von Grund und Boden getrennt vom auf dem Grundstück stehenden Gebäude. Basis für die Wertermittlung des Grundstücks ist der Bodenrichtwert. Diese Werte werden in der Regel in allen deutschen Gemeinden durch den örtlichen Gutachterausschuss jeweils zum Jahresende neu ermittelt und veröffentlicht.
In Hamburg können die Bodenrichtwerte besonders komfortabel über das Online-Portal BORIS abgerufen werden. Man gibt oben rechts eine Adresse oder Flurstück-Nummer ein und bestätigt den Vorschlag mit Enter. Die Karte springt unmittelbat zu dem Grundstück und markiert es mit einem Locator-Icon. Nun kann man auf den blauen Punkt klicken, der zu dem Straßenabschnitt gehört. Rechts öffnet sich eine kleine Abfrage, in der man angibt, für welche Nutzung und für welches Jahr die Abfrage erfolgen soll. Wählt man beides aus, wird unmittelbar der Bodenrichtwert mit einigen Zusatzangaben angezeigt. Du kannst den Wert nun direkt ausdrucken. Nützlich ist es, dass auch Werte aus früheren Jahren auf diese Werte gesucht werden können. So lässt sich eine Zeitreihe für den örtlichen Bodenrichtwert berechnen.
Bodenrichtwert gilt nur für Referenzgrundstück
Doch leider gibt es eine Einschränkung, die du unbedingt kennen solltest. Denn der angezeigte Bodenrichtwert gilt nicht für dein konkretes Grundstück. Er bezieht sich auf ein allgemeines Referenzgrundstück in dem Straßenabschnitt. Es kann also sein, dass der tatsächliche Verkehrswert deines Grundstücks höher oder niedriger ist. Das liegt an den Zu- und Abschlägen, die man für die konkreten Eigenschaften des Grundsdtücks vornehmen muss. Klassiker sind Belastungen im Grundbuch, problematische Baugrundbedigungen, ein geschützter Baumbestand oder Altlasten. All dies erfasst der Bodenrichtwert nicht. Ebenso zeigt der Bodenrichtwert keine kurzfristigen Nachfrageeffekte wie eine besonders gestiegen Attraktivität vor Ort. Dadurch kann es zu marktbedingten Zuschlägen kommen, aber natürlich auch zu Abschlägen, falls die Nachfrage vor Ort sinkt zum Beispiel durch kurzfristig entstehende Gewerbebauten oder andere störende Faktoren in der unmittelbaren Umgebung deines Grundstücks.
Am Ende ist der Bodenrichtwert nur einer von diversen Faktoren für die Bestimmung des Verkehrswerts für dein Grundstück – aber immerhin der wichtigste. Solltest du unsicher bei der Wertermittlung für deine Immobilie sein, nimm gerne Kontakt zu uns auf. Wir helfen dir gerne weiter.
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